两年前，在武汉做生意的曾先生花70多万元，在湖北黄冈市蕲春县赤东镇邓元村拍下一栋楼房。

原房主女子曹某却以“卖屋没卖路” 为由，砌起围墙将房子四周封死。并在通道上搭了临时建筑当起了“门神”。进出的通道被堵无法入住，想退钱也退不了，曾先生只好向媒体求助。

12日上午，记者来到蕲春县城乡结合部的赤东镇邓元村。曾先生买的房子位于该村一组，是一栋三层小洋楼，楼房周围用石块和砖建起了围墙，出入楼房只能从新砌的围墙与楼房间不足1米宽的狭小空间挤过。

曾先生说这栋房子是他2018年从淘宝网上竞拍的，花了70.3万元。

蕲春县人民法院执行裁定书显示，该院执行申请人李某与被执行人曹某民间借贷纠纷一案中，2018年9月4日委托人民法院网络司法拍卖平台拍卖曹某邓元村一组的房屋，2018年9月21日，曾先生以70.3万元的最高价竞得该房。

根据法律，该栋房屋所有权归曾先生所有。

曾先生在家中排行老三，一直在武汉做生意，家里有一定的积蓄。母亲不愿意随儿子们到武汉生活，于是兄弟们就商量凑钱买栋好一点的房子给母亲养老以尽孝道。谁知交完全款，拿着裁定书，曾先生兴高采烈地前往接收时，却发现房屋四周已被围墙堵死。

今年4月，武汉疫情基本结束，曾先生再次前去收房时，发现原通道两个门柱间竟然搭起了临时建筑，原房主住在铁棚子中“守路”。

他与原房主曹某交涉，曹某称，“我只卖屋没卖路。”

经过法院、村等相关单位协调，曹某腾退了房屋，却掐掉了水电，“路权”一步不让。

曹某提出，曾先生想“痛快”地进出该房屋，就必须先向她交20万元。 对此，曾先生哭笑不得，房屋及道路所占用土地均归村集体所有，不是哪一个人私有的，“买房还要买路”头一次听说，就算有所谓的“买路钱”，曹某有权卖村里的路吗？

全款拍下的房屋两年多搬不进去，曾母曾多次找到蕲春县人民法院执行庭庭长陈某某，请求协助解决，如果不能交房，退钱也行。从她发给陈某某的多条短信看出，“要么退款要么交房”是她这两年的全部诉求。

“庭长基本上不给我回信息”，曾母说。有段时间，她差不多天天都去县法院等待、催问，可问题一直没得到解决。

12日下午3时许，记者来到蕲春县人民法院想就此事采访相关负责人，该院审管办一名工作人员经请示领导，拒绝了记者的采访。

律师观点

武昌区人大代表、湖北武珞律师事务所律师姚飞认为：

本案中有两个法律问题，

一是曹某在被法院拍卖房屋后，是否享有“路权”。本案房屋属于村民的宅基地建筑，一经拍卖，曹某即丧失了相关权利，即使出现特殊情况出现相邻关系，曹某也应当尊重历史形成的合法通行等必要权利。若出现需要使用其他村集体土地，曹某亦无权代替村集体收取。

第二就是依据最高人民法院“关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定”第三十条人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。蕲春县人民法院有依法向买受人曾先生移交的后拍卖义务。

延伸阅读：

令人头疼，买房7年原房主户口仍不迁出，最终被判缴10万违约金

买房7年，原房主和家人的户口还一直留在房子里未能迁出，武先生无奈将64岁的原房主王先生告上法院，索要违约金。24日，北京市朝阳区法院线上开庭审理此案。被告王先生表示，其在北京已无房产，确实无处落户。法院当庭判决王先生向武先生支付截至2019年12月30日前的逾期迁出户口违约金10万元。

武先生向法院起诉称，2013年6月，他以总价327万元的价格购买了被告位于北京市朝阳区南十里居的住宅一套。房屋买卖合同约定，被告应当在房屋所有权转移之日起240天内办理户口迁出手续，逾期未迁出的，自逾期超过30日起，被告应当按日计算向原告支付购房款万分之五的违约金。

2017年8月，当武先生为新生儿办理落户手续时发现，被告及其家人的户口一直未从房屋内迁出。武先生无奈起诉，要求被告依合同约定支付违约金，截至2019年12月30日为30万元。

对于未能将户口迁出的原因，被告王先生表示，卖房时他已快退休，妻子也不上班了，他们夫妻俩就在北京市昌平区购置了一套木屋。买木屋时，王先生专门问过开发商能否落户，开发商告知没问题，但入住后却发现，木屋不能落户。后来木屋因系违章建筑被拆除。王先生表示，他和爱人、亲属在北京已无住房，无法将户口迁出，现在他们一直在上海居住，也在等解决办法。

法院审理认为，涉案房屋买卖合同的签订系被告真实意思表示，其作为完全民事行为能力人应知悉自己所签合同的法律后果并承担相应的法律责任。被告未在合同约定的期限内将原有户口迁出的行为构成违约，应承担相应的违约责任。

关于违约金的数额被告认为过高，法院综合考虑合同的履行情况、被告的过错程度及预期利益等因素，酌情确定被告应支付原告截至2019年12月30日前的违约金10万元。法院同时表示，日后被告若仍未将户口从涉案房屋内迁出，原告仍可以向被告继续主张违约金。据此，法院作出上述判决。

法官提醒：“迁出户口”一定要写到合同中

本案主审法官白星晖表示，在二手房交易中，户口对于买房人落户、子女入学、医保办理等方面具有重要意义，原有户口未迁出可能对买房人的切身利益造成损害，所以户口问题应当引起买卖双方的重视。

白星晖提醒，买房人购买二手房时，应注意了解所购房屋的户口情况。房屋内有户口的，买房人应与卖房人就原有户口的迁出问题进行约定，包括迁出时间以及逾期迁出的违约责任，并在房屋买卖合同中进行书面明确，方便后续维权。户口问题本归公安机关管理，若房屋买卖合同中双方未就原有户口的迁出问题进行约定，发生纠纷后买房人再想起诉要求卖房人迁出户口或赔偿损失的，法院不予受理。

此外，双方约定逾期迁出户口的违约金标准不宜过高。白星晖表示，双方因户口迁出问题发生争议的，法院会综合考虑合同的履行情况、卖房人的过错程度以及买房人的预期利益损失等因素进行判处，即便合同约定了较高的违约金，法院也可酌情进行调整。

白星晖建议买房人可采取户口保证金的方式，即约定预留一部分房款，在原有户口迁出后再支付给卖房人，以此督促卖房人尽快履行户口迁出义务。

（原标题：男子全款买了栋小洋楼，收房时傻眼了，怎么进屋？）

来源：综合楚天都市报 北京晚报

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